Обмен одной квартиры на другую (бартер) у юридического лица
Обмен одной квартиры на другую (бартер) у юридического лица
Аудиторы ООО «Аудиторская фирма «Главбух» консультируют:
Вопрос №1:
1. Момент возникновения и размер налоговых обязательств в случаи если Предприятие А, владеющее жилим фондом (квартирой), решило произвести обмен на другой жилой фонд, эквивалентный в стоимости (осуществить так называемый бартер).
Налог на прибыль
В соответствии с Законом Украины “О налогообложении прибыли предприятий” от 28.12.94 г. № 334/94-ВР (в редакции Закона Украины от 22.05.97 г. № 283/97-ВР) (далее - Закон № 334) бартер (товарный обмен) - это хозяйственная операция, которая предусматривает проведение расчетов за товары (работы, услуги) в любой форме, иной, чем денежная, включая любые виды зачета и погашения взаимной задолженности, в результате которых не предусматривается зачисление средств на счета продавца для компенсации стоимости таких товаров (работ, услуг).
Следовательно, бартер является товарным обменом (мена), а в соответствии с Гражданским кодексом Украины (ст. 715, 716) каждый из тех, кто участвует в мене, считается продавцом того имущества, которое он дает в обмен, и покупателем имущества, которое он получает.
Кроме того, следует отметить, что не может быть объектом мены (бартера) имущество, отнесенное законодательством к основным фондам, относящееся к государственной или коммунальной собственности, в случае если вторая сторона договора мены (бартера) не являются соответственно государственным или коммунальным предприятием.
К договору мены применяются соответственно общие правила о договоре купли-продажи, договоре поставки или других договорах, если иное не следует из содержания отношений сторон.
Поэтому, передача основных средств по бартерным операциям приравнивается к их продаже. При этом, в ст. 8.4.3 Закона № 334 указано, что в случае продажи объекта основных средств 1 группы балансовая стоимость группы 1 уменьшается на суму балансовой стоимости такого объекта. Сума превышения выручки от продажи над балансовой стоимостью определенного объектов основного средства включается в состав валовых доходов, а сума превышения балансовой стоимости над выручкой от продажи – в состав валовых расходов.
Также, основным моментом при осуществлении бартерных операций является тот факт, что доходы и расходы по данным операциям определяются исходя из договорных цен таких операций, но не ниже обычных цен. При этом, обычные цены применяются и в операциях с лицами, которые не являются плательщиками налога на прибыль, в том числе и физлицами, не зарегистрированными в качестве субъекта предпринимательской деятельности (пп. 7.4.1 - 7.4.3 Закона о налоге на прибыль, ст. 39 НК).
В соответствии с пп. 1.20.1 п. 1.20 ст. 1 Закона о прибыли обычной считается цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если данным пунктом не установлено иное. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена отвечает уровню справедливых рыночных цен.
В свою очередь справедливая рыночная цена - это цена, по которой товары (работы, услуги) передаются другому собственнику при следующих условиях:
продавец желает передать такие товары (работы, услуги);
покупатель желает их получить при отсутствии любого принуждения;
обе стороны являются взаимно независимыми юридически и фактически;
обе стороны владеют достаточной информацией о таких товарах (работы, услуги);
обе стороны владеют достаточной информацией о ценах, которые сложились на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг).
НДС.
Руководствуясь ст. 14.1.191 Налогового Кодекса № 2755-VI от 02.12.2010 года (далее - НК) операции мены (бартер) основных средств, товаров, работ, услуг приравниваются к поставке и следовательно, являются объектом налогообложения НДС.
При этом, в случае поставки товаров/услуг в рамках бартерных операций база налогообложения данным налогом определяется исходя из фактической цены операции, но не ниже обычных цен (ст. 189.1 НК).
При этом, датой возникновения налоговых обязательств у Предприятия, которое производит обмен, будет являться дата фактической отгрузки (передачи) основных средств по договору мены (ст. 187.1 НК).
Если Предприятие, плательщик НДС, осуществляет обмен (бартер) основными фондами с соответствующим плательщиком данного налога, то у Предприятия возникает право на налоговый кредит. При этом, согласно п. 198.2 ст. 198 НК датой возникновения права данного Предприятия, на налоговый кредит будет являться дата получения налоговой накладной, что подтверждает факт приобретения плательщиком налога товаров (работ, услуг), основных средств.
Хотелось отметить следующее, что не относятся к налоговому кредиту суммы НДС, уплаченного (начисленного) в связи с приобретением товаров, услуг, не подтвержденные налоговыми накладными или оформленные с нарушением требований или неподтвержденные таможенной декларации (ст. 198.6 НК).
Также, в п. 198.4 НК, указано, что если налогоплательщик приобретет (производит) товары / услуги и необоротные активы, предназначенные для их использования в операциях, не являющихся объектом налогообложения или освобождаются от налогообложения, то суммы налога, уплачены (начисленные) в связи с таким приобретением (изготовлением), не относятся к налоговому кредиту указанного плательщика.
Пример:
Предприятия А имеет на балансе квартиру (жилой фонд):
первоначальная стоимость - 2 400 000,00 грн.,
начисленный износ на 01.01.2011 года – 238 000,00 грн.
остаточная стоимость – 2 162 000,00 грн.
Предприятия Б также имеет на балансе квартиру (жилой фонд):
первоначальная стоимость - 2 400 000,00 грн.,
начисленный износ на 01.01.2011 года – 238 000,00 грн.
остаточная стоимость – 2 162 000,00 грн.
Предприятия А и Б решили произвести обмен жилыми помещениями по договору мены, согласно которому переход права собственности на данные объекты мены происходит по акту приема-передачи.
При этом в договоре указывается следующие обязательства сторон:
1 Предприятие А передает Предприятию Б жилое помещение
общей стоимостью без НДС – 2 162 000, 00 грн.,
НДС – 432 400,00 грн.
Итого договорная стоимость передачи с НДС – 2 594 400,00 грн.
2) Предприятие Б передает Предприятию А жилое помещение
общей стоимостью без НДС – 2 162 000, 00 грн.,
НДС – 432 400,00 грн.
Итого договорная стоимость передачи с НДС – 2 594 400,00 грн.
Оба предприятия являются плательщиками НДС.
Вопрос №2
2.Момент возникновения и размер налоговых обязательств в случаи если Предприятие А, владеющее жилим фондом (квартирой), решило произвести обмен на другой жилой фонд стоимостью ниже, чем имеющееся жилой фонд.
Согласно ст. 293 Хозяйственного Кодекса Украины от 16.01.2003 № 436-IV (с изменениями и дополнениями) по договору мены по согласованию сторон возможная денежная доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости, если это не противоречит законодательству.
Однако, руководствуясь нормами Закона № 334 бартер – это хозяйственная операция, которая не предусматривает денежную форму расчетов за товары, работы и услуги, и в результате которой не предусматривается зачисление средств на счета продавца для компенсации стоимости таких товаров (работ, услуг).
Таким образом, обмен основных фондов необходимо производить исходя из равноценной договорной цены такой операции, но не ниже обычных цен.
Следовательно в случае обмена жилого фонда на жилой фонд меньшей стоимости, для целей Закона № 334, не будет являться товарообменной операцией.
Подобного рода обмен может быть приравнен к продаже основных средств.
Таким образом, налог на прибыль будет исчисляться, руководствуясь ст. 8.4.3 Закона № 334:
сума превышения выручки от продажи над балансовой стоимостью определенного объектов основного средства включается в состав валовых доходов, а сума превышения балансовой стоимости над выручкой от продажи – в состав валовых расходов (п. 8.4.3 Закона № 334).
При этом, база налогообложения НДС в случае поставки основного средства определяется исходя из балансовой стоимости объекта на момент поставки (188.1 НК).
ООО «Аудиторская фирма «Главбух» 2014
Коллеги, если Вам понравился наш материал, поделитесь им в своих сетях и нажмите пожалуйста кнопку Фейсбук мне нравиться ! Заранее Спасибо!
