Сдача в аренду квартиры, которая принадлежит директору ООО Аудиторы ООО «Аудиторская фирма «Главбух» консультируют:

Директор ООО является собственником квартиры. Оформившись субъектом предпринимательской деятельности на упрощенной системе налогообложения, директор желает сдать по договору аренды квартиру (ее часть) ТОВ, где он является директор для проживания заместителя директора этого же ТОВ.

В соответствии с требованиями ст. 291.5.3 НКУ, не могут быть СПД физлица на едином налоге те СПД, которые сдают в аренду жилую недвижимость или ее часть, общая площадь которой превышает 100 метров квадратных.
В Вашем случае арендуемая площадь не превышает 100 м2, следовательно данный запрет не может распространяться на Вашего СПД физлицо на едином налоге.
Относительно сдачи в аренду директором ТОВ своей квартиры можем сказать следующее:
Согласно с требованиями ст. 319 ГКУ № 435, собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению. Собственник имеет право совершать со свои имуществом какие-либо действия, которые не противоречат закону.
На основании требований ст. 320 ГКУ, собственник имущества имеет право для ведения предпринимательской деятельности использовать свое имущество, что дает возможность СПД физлицу использовать свою квартиру (ее часть) для сдачи в аренду ТОВ в рамках зарегистрированного вида такой предпринимательской деятельности.
В вашей ситуации сторонами Договора аренды квартиры (ее части) будет физлицо ее собственник арендодатель и ТОВ в лице его директора, но он тоже самое физлицо собственник квартиры.
По- нашему мнению, вопрос, который смущает некоторых участников подобных сделок лежит больше в этической плоскости, чем в юридической и это мы далее постараемся объяснить.
Как уже было сказано выше с ссылками на ст. ГКУ № 435, собственник имущества может использовать его по собственному усмотрению, в т.ч. и для ведения собственной хозяйственной деятельности.
Статья 203 ГКУ № 435 предъявляет ряд общих требований, выполнение которых является необходимыми для действительности договора.
Все перечисляемые там и далее в Кодексе требования, не дают оснований считать, что директор ТОВ арендатора и он же физлицо арендодатель не может выступать сторонами договора.
Но с точки зрения деловых обычаев, это имеет не привычный вид, что может привлекать внимание фискальных органов, но по нашему убеждению без налоговых последствий. Почему так? Эта тема предмет отдельной консультации.
Те, кто в подобных случаях не желает иметь с фискальными органами надуманный ими «конфликт интересов», могут использовать и используют следующий маневр:
Ст. 237 ГКУ № 435 раскрывает понятие и основания для представительства. Это когда одна сторона (представитель) имеет право совершить сделку от имени другой стороны, которую она представляет.
Представительство оформляется согласно ст. 244 ГКУ по доверенности по форме согласно ст. 245 ГКУ и с соблюдением требований ст. 246 и ст. 247 ГКУ.
Ограничений в отношении лиц, которые могут быть представителями юридического лица по доверенности, кроме его дееспособности, к ГКУ № 435 нет.
ТОВ выдает доверенность на заключение (подписание) от его имени с арендатором одной сделки Договора аренды любому приемлемому для Вас физлицу.
Относительно того, может ли предприятие ТОВ списывать на расходы стоимость аренды квартиры для своего директора?
В соответствии с требованиями ст. 142.1 НКУ, в состав налоговых расходов могут включаться какие-либо другие выплаты в денежной или в натуральной форме, установленные по договоренности сторон.
Из сказанного следует, что ТОВ должно заключить Трудовой контракт с директором с обязательством отраженном в Контракте обеспечить его жильем и в т.ч. включая оплату его аренды и, возможно коммунальных услуг .
При обеспечении замдиректора жильем за счет ТОВ, следует учитывать требование ст. 164.2.17 НКУ.
Согласно требований этой статьи, дополнительным благом (доходом) замдиректора будет использование жилья, которое не принадлежит ТОВ, по договору аренды. Исключением является случай, если аренда жилья в пользу работника ТОВ оговорена трудовым договором, контрактом или коллективным договором.
Вам, кроме того, следует обратить внимание на то, что норма ст. 1642.17 НКУ выписана не совсем «разумно». Строки п. «а» вызывают противоречивые толкования, поэтому органы ГФСУ, считаем абсолютно незаконно, при обеспечении и оплате аренды жилья для своего работника, жильем, которое не принадлежит работодателю (арендованным), такое обеспечение жильем считается предоставлением дополнительного блага с последующим налогообложением НДФЛ.
Примерный Договор Аренды квартиры:

Договір
оренди житлового приміщення

м._________________
“____” ___________________ р.
Власник житла фізична особа Суб’єкт підприємницької діяльності _____________________________________________________________, документ на право власності № _______ від____________
(прізвище, ім’я, по батькові)
що далі називається «Орендодавець», і ТОВ у особі ______ (при умові застосування представництва: громадянин ____________________ , який діє на підставі довіреності № __ від _______),(прізвище, ім’я, по батькові)
що далі називається «Орендар», уклали цей Договір про подане нижче:

1. Предмет договору
1.1. Орендодавець надає Орендареві в користування строком на _____________________________________ квартиру загальною площею ________________кв.м
за адресою: _______________________________________________________________________;
характеристику квартири викладено в акті здавання квартири.
1.2. За згодою сторін Договором встановлюється плата за оренду квартири розміром _______________________________________________________________________________грн.
(цифрами і літерами)
на місяць, до складу якої включено пропорційно переданій в оренду площі платежі на повне поновлення будинку, витрати на обслуговування і ремонт будинку і квартири,витрати на оплату
комунальних та інших послуг і електроенергії.
2. Обов’язки сторін
2.1. Орендодавець зобов’язується :
2.1.1. Надати в оренду належне йому на праві власності житло в придатному для проживання стані.
2.1.2. Здійснювати утримання будинку й технічних пристроїв квартири відповідно до вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями.
2.1.3. Забезпечувати надання комунальних послуг.
2.2. Орендар зобов’язується:
2.2.1. Використовувати надану йому за Договором квартиру за призначенням.
2.2.2. Дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями.
2.2.3. Своєчасно повідомляти Орендодавця про виявлені несправності елементів квартири і будинку.
2.2.4. Не пізніше останнього дня місяця вносити плату за оренду. За несвоєчасне внесення платежів Орендар сплачує пеню із розрахунку 1% несплаченої суми за кожен день прострочення.
2.2.5. Допускати в денний час, а при аваріях і в нічний час у квартиру,що здана в оренду, представників Орендодавця або самого Орендодавця, а також представників підприємств з обслуговування й ремонту житла для проведення огляду й ремонту конструкцій і технічних пристроїв квартири.
2.2.6. Звільнити житлове приміщення, яке орендується, після закінчення обумовленого в цьому Договорі строку оренди.
3. Права сторін
3.1. Орендодавець має право:
3.1.1. Вимагати від Орендаря дотримання Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями в Україні.
3.1.2. Вимагати від Орендаря своєчасного внесення плати за оренду.
3.1.3. Вимагати від Орендаря звільнення житлового приміщення після закінчення строку Договору оренди.
3.2. Орендар має право:
3.2.1. Вселити в здане йому в оренду житлове приміщення незалежно від згоди Орендодавця своїх працівників.
Вселення інших осіб допускається тільки за згодою Орендодавця.
3.2.2. Вимагати від Орендодавця своєчасного виконання комплексу робіт по утриманню житлового будинку, квартири і прибудинкової території, а також надання комунальних та інших послуг,передбачених Договором оренди.
3.2.3. Вимагати обґрунтування у разі збільшення плати за оренду після укладення Договору оренди.
3.2.4. Вимагати перерахунку плати за оренду при невиконанні Орендодавцем обов’язків, передбачених у пп.2.1.2, 2.1.3.
4. Відповідальність сторін
4.1. Відповідальність Орендодавця:
4.1.1. Орендодавець відшкодовує Орендареві матеріальні збитки, заподіяні внаслідок невиконання обов’язків, передбачених у пп.2.1.2, 2.1.3 цього Договору, у встановленому законом порядку.
4.2. Відповідальність Орендаря:
4.2.1. Орендар відшкодовує Орендодавцю матеріальну шкоду, завдану внаслідок невиконання зобов’язань, передбачених у пп.2.2.1 і 2.2.2 цього Договору, в установленому законодавством порядку.
5. Додаткові умови договору
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
6. Інші умови
6.1. Договір може бути розірваний з ініціативи будь-якої із сторін за наявності умов і в порядку, передбаченому житловим законодавством.
6.2. Спори, що виникають між сторонами при виконанні Договору, вирішуються в установленому законодавством порядку.
6.3. Договір складено у двох примірниках, один з яких знаходиться в Орендодавця, а другий - в Орендаря.
6.4. Невід’ємною частиною Договору є акт здавання квартири Орендареві.
6.5. Договір вступає в силу з моменту його підписання.

Юридичні адреси, реквізити та підписи сторін
Орендодавець: Орендар:
______________________________ ______________________________
______________________________ ______________________________
______________________________ ______________________________
______________________________ ______________________________
(підпис) (підпис)
М.П. М.П.
Підписи:
Орендодавець Орендар
______________________________ ______________________________
“_____” __________________ р. “_____” __________________ р.

ООО «Аудиторская фирма «Главбух» 2014

Коллеги, если Вам понравился наш материал, поделитесь им в своих сетях и нажмите пожалуйста кнопку Фейсбук мне нравиться ! Заранее Спасибо!