Обмін житлового приміщення на нежитлове

Передача квартири на обмін нежитлових приміщень. Податкові наслідки.

Аудитори ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» консультують:

По договору міни ТОВ «Патріот» (платник ПДВ та платник податку на прибуток на загальних підставах) на правах приватної власності передає квартиру (житловий фонд) у власність Неприбуткової організації, а взамін Неприбуткова організація передає частку нежитлових приміщень ТОВ «Патріот».
Згідно звіту про оцінку вартість квартири = 1 100 000 грн.
Згідно звіту оцінки вартість часток нежитлових приміщень = 1 600 000 грн.

Питання:
1. Зобов’язання по ПДВ у ТОВ «Патріот»?
2. Податок на прибуток? (подібні чи не подібні об’єкти)

Дане звернення зумовлене необхідністю визначення податкових зобов’язань з податку на додану вартість у ТОВ «Патріот». Просимо надати роз’яснення з питань чи є об’єктом оподаткування податком на додану вартість таке постачання товару (квартира – об’єкт житлового фонду).

ВІДПОВІДЬ:
Питання 1. Зобов’язання по ПДВ у ТОВАРИСТВА?
Для відповіді на питання розглянимо наступні статті ПКУ і ЦКУ № 435:
ЦКУ: Стаття 715. Договiр мiни
1. За договором мiни (бартеру) кожна iз сторiн зобов'язується передати другiй сторонi у власнiсть один товар в обмiн на iнший товар.
2. Кожна iз сторiн договору мiни є продавцем того товару, який вiн передає в обмiн, i покупцем товару, який вiн одержує взамiн.
3. Договором може бути встановлена доплата за товар бiльшої вартостi, що обмiнюється на товар меншої вартостi.
4. Право власностi на обмiнюванi товари переходить до сторiн одночасно пiсля виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо iнше не встановлено договором або законом.

ПКУ ст.14.1.191. постачання товарiв - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числi продаж, обмiн чи дарування такого товару, а також постачання товарiв за рiшенням суду.

14.1.202. продаж (реалiзацiя) товарiв - будь-якi операцiї, що здiйснюються згiдно з договорами купiвлi-продажу, мiни, поставки та iншими господарськими, цивiльно-правовими договорами, якi передбачають передачу прав власностi на такi товари за плату або компенсацiю незалежно вiд строкiв її надання, а також операцiї з безоплатного надання товарiв. Не вважаються продажем товарiв операцiї з надання товарiв у межах договорiв комiсiї (консигнацiї), поруки, схову (вiдповiдального зберiгання), доручення, довiрчого управлiння, оперативного лiзингу (оренди), iнших цивiльно-правових договорiв, якi не передбачають передачi прав власностi на такi товари;

14.1.244. товари - матерiальнi та нематерiальнi активи, у тому числi земельнi дiлянки, земельнi частки (паї), а також цiннi папери та деривативи, що використовуються у будь-яких операцiях, крiм операцiй з їх випуску (емiсiї) та погашення.

З наведеного слідує, що об’єект нерухомості квартира є товаром і операція по договору міни є операцією по постачанню товару.

Звільнені від оподаткування ПДВ операції:

197.1.14. постачання житла (об'єктiв житлового фонду), крiм їх першого постачання, якщо iнше не передбачено цим пiдпунктом.
У цьому пiдпунктi перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власнiсть покупця або постачання послуг (включаючи вартiсть придбаних за рахунок виконавця матерiалiв) iз спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капiтально вiдремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, iншою, нiж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатацiї (використання) у зв'язку з такою реконструкцiєю або капiтальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартiсть придбаних за рахунок виконавця матерiалiв) на таку реконструкцiю чи капiтальний ремонт за рахунок замовника.
Норми цього пiдпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинкiв, а також будь-яких iнших об'єктiв власностi, зареєстрованих згiдно iз законодавством як житло (житловий фонд).
Операцiї з першого постачання доступного житла та житла, що будується iз залученням державних коштiв, звiльняються вiд оподаткування;
Дата відображення податкового зобов’язання виникає у відповідності до статті 187.1. ПКУ – «Датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарiв/послуг вважається дата, яка припадає на податковий перiод, протягом якого вiдбувається будь-яка з подiй, що сталася ранiше:
а) дата зарахування коштiв вiд покупця/замовника на банкiвський рахунок платника податку як оплата товарiв/послуг, що пiдлягають постачанню, а в разi постачання товарiв/послуг за готiвку - дата оприбуткування коштiв у касi платника податку, а в разi вiдсутностi такої - дата iнкасацiї готiвки у банкiвськiй установi, що обслуговує платника податку;
б) дата вiдвантаження товарiв, а в разi експорту товарiв - дата оформлення митної декларацiї, що засвiдчує факт перетинання митного кордону України, оформлена вiдповiдно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвiдчує факт постачання послуг платником податку».
Але тому, якщо для Вас операція міни це друге чи трете постачання цієї квартири, то така операція звільняється від оподаткування ПДВ.
Зауваження! факт що це друга чи третя перепродаж квартири повинен забезпечуватися відповідними документами (ордером, актом права власності та інше).

ПИТАННЯ 2. Податок на прибуток? (подібні чи не подібні об’єкти).
Згідно до ст. 134.1.ПКУ Об'єктом оподаткування податком на прибуток є:
134.1.1. прибуток iз джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збiльшення або зменшення) фiнансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фiнансовiй звiтностi пiдприємства вiдповiдно до нацiональних положень (стандартiв) бухгалтерського облiку або мiжнародних стандартiв фiнансової звiтностi, на рiзницi, якi виникають вiдповiдно до положень цього роздiлу.
Слідує, що операція міни буде відображатися у фінансовій звітності платника податку на прибуток у відповідності з вимогами П(С)БО і Закону про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні.
п. 9. "П(С)БО 15 "Дохід" Дохiд не визнається, якщо здiйснюється обмiн продукцiєю (товарами, роботами, послугами та iншими активами), якi є подiбними за призначенням та мають однакову справедливу вартiсть.
п. 23. Сума доходу за бартерним контрактом визначається за справедливою вартiстю активiв, робiт, послуг, що одержанi або пiдлягають одержанню пiдприємством, зменшеною або збiльшеною вiдповiдно на суму переданих або одержаних грошових коштiв та їх еквiвалентiв.
"П(С)БО 7 "Основні засоби":
Подiбнi (однорiднi) об'єкти - об'єкти, якi мають однакове функцiональне призначення та однакову справедливу вартiсть.;
12. Первiсна вартiсть об'єкта основних засобiв, отриманого в обмiн на подiбний об'єкт, дорiвнює залишковiй вартостi переданого об'єкта основних засобiв. Якщо залишкова вартiсть переданого об'єкта перевищує його справедливу вартiсть, то первiсною вартiстю об'єкта основних засобiв, отриманого в обмiн на подiбний об'єкт, є справедлива вартiсть переданого об'єкта з включенням рiзницi до витрат звiтного перiоду.
13. Первiсна вартiсть об'єкта основних засобiв, придбаного в обмiн (або частковий обмiн) на неподiбний актив, дорiвнює справедливiй вартостi переданого немонетарного активу, збiльшенiй (зменшенiй) на суму грошових коштiв чи їх еквiвалентiв, що була передана (отримана) пiд час обмiну.
п. 7 "П(С)БО 15 "Дохід - До складу iнших операцiйних доходiв включаються суми iнших доходiв вiд операцiйної дiяльностi пiдприємства, крiм чистого доходу вiд реалiзацiї продукцiї (товарiв, робiт, послуг), зокрема: дохiд вiд операцiйної оренди активiв; дохiд вiд операцiйних курсових рiзниць; вiдшкодування ранiше списаних активiв; дохiд вiд роялтi, вiдсоткiв, отриманих на залишки коштiв на поточних рахунках в банках, дохiд вiд реалiзацiї оборотних активiв (крiм фiнансових iнвестицiй), необоротних активiв, утримуваних для продажу, та групи вибуття тощо.
З наведеного слідує, що активи по договору міни не є «ПОДІБНИМИ» і тому при такій операції повинні визначатися доходи з урахуванням П(С)БО 15 «Дохід»

ТОВ «Аудиторська фірма «Главбух» 2016
Аудиторська перевірка, бухгалтерські послуги, аутсорсинг зарплати